מדידות לתכנון, רישוי וקניין
מדידות קרקעיות והפקת מפת מדידה טופוגרפית/מצבית
כל פרוייקט תכנון ובניה מתחיל מאיסוף נתונים במטרה להבין את אופי תא השטח שבו מעוניינים לבצע תכנון כלשהו, ומפת מדידה הינה הבסיס לכך. שיטות המדידה משתנות בהתאם לצרכים השונים, אך גם כיום – מדידה קרקעית באמצעות שימוש במכשירי לייזר משולבים (“תחנה כוללת”) ומכשירי מדידה לוויניים (GPS) בדיוקים גיאודטיים, נחשבת לשיטת המדידה המדויקות והמהימנה ביותר.
צוותי השטח שלנו מבצעים מדידות ומיפוי מקרקעין בשילוב ציוד מדידה חדשני המבוסס על טכנולוגיות מדידה בשיטות לוויניות (GPS) ומכשירים אלקטואופטיים בדיוקים גיאודטיים, אשר מבטיחים קבלת נתוני גלם מדוייקים מהשטח, המועברים לאנשי המשרד שלנו להמשך עיבוד הנתונים והפקת תוצרי מדידה בהתאם לצרכים השונים.
בסיום התהליך, מופקת מפת מדידה אשר מתארת את המצב הקיים בשטח באופן מדוייק, בשילוב של נתונים נוספים המוטמעים במפה, כגון- נתוני תכנון, מיקום הגבולות החלקות והגושים הרשומים ומידותיהם. במפה יופיעו כלל הפרטים שנמדדו לרבות דרכים, מבנים, גדרות, קירות ותשתיות למיניהם, דבר המהווה עבור כל גורם בעל עניין כמעיין “עיניים בשטח” ובסופו של דבר מאפשר לו להבין את המצב בפועל של תא השטח שנמדד ומגבלותיו השונות.
מפות מדידה מהוות בסיס למגוון של שימושים, החל ממפות אשר משמשות רקע לתכניות תכנוניות מפורטות (תב”ע)/תכנית מתאר, מדידה לטובת הגשת בקשה מידע תכנוני לרשות, מדידה להגשת היתר בניה, מדידה לטובת מפת עדות לקבלת טופס 4/תעודת גמר, מדידה מצבית לרשויות וגופים ציבוריים (לדוגמת רמ”י – רשות מקרקעי ישראל), מדידה מצבית לבדיקת פלישות במקרקעין, מדידה לצרכי שומה, מדידה לפני ביצוע עסקת מקרקעין ועוד….
מפת רקע לתב"ע (תכנית תכנונית)
תכנית תכנונית (תב”ע- תכנית בניין עיר) הינה תכנית בעלת תוקף משפטי (סטטוטורי) אשר מטרתה לבצע שינוי תכנוני באשר לגבולות המגרשים, סוגי הייעודים והשימושים השונים בקרקע נתונה. קיימות מספר היררכיות של תכניות תכנוניות, החל מתכנית מתאר ארצית ועד תכנית מפורטת בסמכון וועדה מקומית. לרב, תכנית מפורטת תכלול לפחות 2 מסמכים מחייבים – התקנון, והתשריט, ולעיתים גם נספחים נוספים.
התשריט הינו מסמך גרפי, המתאר את המצב התכנוני הקיים (“מצב מאושר”), והמצב המתוכנן (“מצב מוצע”), באמצעות שרטוט של תאי שטח (מגרשים) וייעודם, זאת על רקע של מפת מדידה הכוללת את הפרטים הקיימים בשטח, יחד עם גבולות החלקות והגושים הרשומים (קדסטר), קווי בניין ופרטים תכנוניים נוספים הנדרשים להכלל בתכנית
כל תשריט מתחיל ממדידה בשטח הנעשית ע”י מודד מוסמך, אשר מודד וממפה את השטח ולבסוף מפיק מפת מדידה אשר תשמש רקע לתשריט התכנית.
התשריט נדרש להיות ערוך בפורמט אחיד על פי נוהל מבא”ת- מבנה אחיד לתכניות, ובהתאם להנחיות המרכז למיפוי ישראל (מפ”י) ומינהל התכנון.
- מפת רקע לתב"ע
- מפת מדידה לתכנית מפורטת
- מפת רקע לתכנית מפורטת
- נוהל מבא"ת
מפה טופוגרפית להיתר
כשמעוניים לבנות בית, הרחבה של בית קיים או אפילו שינוי קיר/חזית חיצונית, הדבר נדרש בקבלת היתר בניה מהרשות המקומית. על מנת להתניע את ההליך, אחת הפעולות הראשונות שנדרש לבצע הינה מדידה טופוגרפית של המגרש/חלקה שבו קיים המבנה.
הליך קבלת היתר בניה הינו הליך ארוך, אשר מתחיל מבקשה למידע תכנוני ברשויות- בקשה אשר מוגשת ע”י “עורך בקשה” (לרב אדריכל), ולאחר מכן, בשלב מאוחר יותר- בקשה להיתר בנייה.
שני בקשות אלו, מוכרחות להיות מלוות במפת מדידה עדכנית אשר מתארת את המצב הקיים וכוללת את כל נתוני התכנון הרלוונטיים, לרבות קווי בניין, גבולות החלקה/מגרש, הפרטים הקיימים בשטח ותשתיות עליות ותת קרקעיות למיניהם, בהתאם לפורמט המחייב של המרכז למיפוי ישראל.
כל מפת מדידה עדכנית לחצי שנה, וחייבת להיות חתומה על ידי מודד בעל רישיון (מודד מוסמך).
במידה ועברה חצי שנה ממועד המדידה, המזמין יידרש לקרוא למודד לצורך סיור פיזי בשטח ומדידת השינויים שחלו בשטח, ככל שנדרש, לטובת תיקוף עדכניות המפה.
- מפת מדידה להיתר
- מדידה טופוגרפית להיתר בניה
הידעתם? ההבדל בין מפה טופוגרפית למפה מצבית מסתכם בכך שמפה מצבית מראה את כל הפרטים הפיזיים בשטח בצורה דו ממדית (ללא תיאור של ממד הגובה), ומפה טופוגרפית לעומת זאת- מכילה הן מידע אודות הגבהים של הפרטים שמוצגים במפה (“התכסית”) והן – מידע אודות אופי פני השטח עצמו (“התבליט”) ע”י סימון נקודות גובה אופייניות וקווי גובה.
מפה טופוגרפית בעלת נתוני גובה מדוייקים, מאפשרת לצוות התכנון את היכולת לתכנון באופן מיטבי את תא השטח ולקבוע את המיקום והגובה הנכון עבור היסודות, תשתיות הביוב והניקוז, חישובי חפירה ומילוי ועוד מגוון נושאים.
מפה מצבית לצרכי שומה, רכישה ובדיקת פלישה במקרקעין
מפת מדידה מצבית הינה הכלי הבסיסי והנפוץ ביותר להצגת המצב של המקרקעין בפועל, וזאת ע”י מדידה קרקעית מדוייקת, שמטרתה למפות ולהציג את כלל הפרטים הקיימים בשטח, על גבי תכנית מדידה. מפת מדידה מצבית יכולה לשמש מגוון של מטרות, ובהתאם למטרת המדידה, ניתן להוסיף פרטי תכנון, רישוי, הפקעות, חלוקה רעיונית במקרקעין ונתונים נוספים על פי הצורך.
אחת המטרות הנפוצות של הכנת מפת מדידה, הינה לטובת או בדיקת חריגות בניה, או בדיקת פלישות במקרקעין. הדרישה יכולה לבוא בשלב בדיקת היתכנות עסקה במקרקעין, עקב בקשת קונה פוטנציאלי או בעל הקרקע, על מנת לבדוק ולאמת את תאימות הגבולות הרשומים למצב הבנוי, לוודא שאין פלישה כלשהי מצד אי אילו מהשכנים הצמודים (בין אם מדובר בשכן בחלקה הצמודה, או השותף בחלקה דו משפחית), וכמו כן, לוודא כי החלוקה של השימוש במקרקעין בפועל, תואמת את יחסי זכויות הקניין.
מקרה נוסף נפוץ בו ישנו שימוש במפת מדידה מצבית, הינו מדידה לטובת בדיקת קיום הפקעות שנעשו ע”י הרשויות השונות, וכיצד הדבר בא ליידי ביטוי מבחינת השטח שנגרע מהחלקה וייתרת השטח לשימוש.
לעיתים, מפת מדידה מצבית נדרשת בתחומי המגזר החלקאי (קיבוץ/מושב שיתופי) במסגרת שיוך דירות או העברת זכויות בנחלה המתבצע מול רשות מקרקעי ישראל (רמ”י), במסגרת עסקת מכר או עריכת חוזה חכירה חדש מול רמ”י.
- מדידה מצבית
- מדידה לבדיקת חריגות בניה
- מדידה לבדיקת פלישות במקרקעין
- מדידה לטובת העברת זכויות בנחלה
- מדידה לטובת שיוך דירות
מדידה למפת עדות (As-made)
בסיומם של מרבית פרוייקטי הבנייה, אחד מהתנאים לקבלת אישור איכלוס (טופס 4) ותעודת גמר הינו מדידה והגשת מפת עדות אשר מתעדת את סיום הבניה ומציגה את המצב בפועל בגמר הבנייה (מוכר גם בתיאור AS-Made). מטרת הגשת מפת העדות הינה על מנת לשמש את הרשות לתיעוד ואירכוב הבניה שנעשתה, ובאמצעות מפת המדידה יתאפשר לרשות לבצע השוואה בין מה שתוכנן להבנות (כפי שהוצג בבקשה להיתר- “הגרמושקה”) לבין מה שנבנה בפועל, ועל ידי כך לוודא תאימות בין התכנון לביצוע.
סוג המדידה שנעשית לטובת מפת העדות הינה בעלת אופי דומה מאוד למדידה שנעשתה בשלב הבקשה להיתר, אך ההבדל כמובן הינו בתוכן המפה, אשר מייצג את הפרטים החדשים שנוספו בשטח כגון מבנים, עבודות פיתוח וכדו’, ולחילופין – הפרטים שנגרעו מהשטח, כגון מבנים ותשתיות שנהרסו במסגרת הביצוע על פי ההיתר.
- מפת עדות
- מפת As-Made
- מפה לטופס 4
- מדידה לטופס 4
