תכנית לצרכי רישום - תצ"ר
כאשר עולה צורך לבצע חלוקה או איחוד של חלקות מקרקעין רשומות בטאבו, יש לבצע זאת באמצעות תכנית לצרכי רישום – תצ”ר. בשורות הבאות נביא מידע על נושא חשוב זה.
מהי בדיוק תצ"ר
למי ששואל את עצמו מה זה תצ ר, נסביר כי תצר הינו ראשי תיבות לביטוי – תכנית לצורכי רישום. זוהי תכנית לתיאור אופן חלוקה/איחוד של חלקות רשומות, באמצעות הצגת החלוקה בצורה גרפית ובמבנה מוגדר. ההצגה כוללת את המידות והשטחים של החלקות הרשומות (החלקות ה”משוחזרות”) והחלקות החדשות שנולדות כתוצאה מפעולת האיחוד ו/או החלוקה שמתבצעת. אופן החלוקה נקבע לרוב על סמך תוכנית מפורטת (תב”ע) שבה מופיעים המגרשים החדשים.
מטרת תוכנית לצרכי רישום
המטרה של תצ ר – תכנית לצרכי רישום הינה לתרגם את “החלוקה התכנונית” לכדי חלוקה קניינית של חלקות חדשות, ובכך להתאים בין המצב הקנייני למצב התכנוני, על מנת שניתן יהיה לרשום את החלקות החדשות בטאבו.
שלבים בתהליך של תצ"ר
תהליך אישור תצ”ר כולל מספר שלבים:
- מדידה בשטח, שחזור גבולות, חלוקה חדשה ועריכת התצ”ר
- הכנת תיק נלווה של חישובים להגשה לביקורת במפ”י
- אישור התצ”ר בוועדה התכנון הרלוונטית.
- אישור התצ”ר במפ”י, ומתן “כשרה לרישום” לתצ”ר.
- רישום התצ”ר ברשות לרישום והסדר מקרקעין (הטאבו).
מדידה בשטח, שחזור גבולות ועריכת התצ”ר
- ביצוע מדידה מדויקת של החלקות המשתתפות בתכנית באמצעות ציוד מדידה מתקדם, תוך שימוש בטכנולוגיות לייזר ו-GPS להבטחת דיוק מקסימלי. הנתונים שנאספים משמשים כבסיס לערכית התכנית ותיק המסמכים הטכניים לביקורת.
- שחזור גבולות החלקות בהתאם לרישומים קיימים וחומרי עזר שונים, שילוב עם המדידות שנעשו וחישוב הגבולות ומיקומם הסופי. במקרה של חוסר התאמה, מידע סותר או שאינו חד-משמעי, מתבצע ניתוח משפטי והנדסי, לעיתים בשיתוף מפ”י, למציאת הפתרון המיטבי לקביעת הגבולות הרשומים על מנת לייצר גבולות מיטביים לחלוקה.
- עריכת תוכנית לצורכי רישום (תצ”ר) בפורמט הנדרש, הכוללת שילוב נתוני המדידה, הצגת פרטי הגבולות הישנים והגבולות החדשים שנוצרו, טבלת שטחים וסימון ייעודי קרקע רלוונטיים. התוכנית מוגשת בפורמט דיגיטלי ומודפס בהתאם לדרישות הרגולטוריות.
- חתימת המודד, בעלי הזכויות והגשה לוועדה המקומית לטובת אישור מהיר של התוכנית והמשך קידום הליכי הרישום.
אישור התצ”ר בוועדה המקומית
- הגשת התצ”ר לבדיקה ואישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, תוך צירוף כל המסמכים והאישורים הנדרשים על פי תקנות התכנון והבנייה.
- בדיקת ההתאמה של התוכנית לתב”ע (תוכנית בניין עיר) הקיימת, כולל בחינת ייעוד הקרקע, שטחים ציבוריים, רוחב דרכים ואינטרסים ציבוריים שונים אשר הוועדה אמונה לבדוק. במידה וקיימות סטיות החורגות מהמותר על פי התקנות- ייתכן צורך בהתאמות ותיקון התצ”ר.
- קבלת אישור עקרוני או דרישה לתיקונים בהתאם להערות הוועדה, כאשר במקרים מסוימים נדרש דיון נוסף בוועדה או הצגת חוות דעת משלימות. כל תיקון חייב להיעשות בהתאם להנחיות הוועדה וכרוך בהגשת סט התכניות לאישור מחדש. לאחר אישור עקרוני, יוגשו כמות עותקים כנדרש לאישור וחתימת יו”ר הוועדה.
- לאחר קבלת אישור הוועדה, התצ”ר מועבר להמשך ביקורת מקצועית במפ”י או אצל מודד מבקר פרטי, יחד עם תיק חישובים הכולל מסמכים טכניים אודות שלבי המדידה והחישוב שנעשו וקבצים נלווים. בשלב זה מבוצעת ביקורת מעמיקה, הן משרדית והן פיזית בשטח, תוך בחינת החישובים שעליהם מבוססת התכנית ונכונות המדידה שנעשתה בשטח. לאחר סיום הביקורת ואישור התצ”ר כ “כשר לרישום”.
אישור התצ”ר במפ”י, ומתן “כשרה לרישום”
- הגשת התצ”ר למרכז למיפוי ישראל (מפ”י) התצ”ר, תוך עמידה בדרישות התקינה והשלמת כל המסמכים הנדרשים. תהליך זה כולל בדיקה ראשונית של התקינות הפורמלית של ההגשה ועמידה בכל תנאי הסף והמסמכים הטכניים.
- בדיקה טכנית ומשפטית של הנתונים והתאמתם לרישומים קיימים, כולל השוואת המדידות והחישובים למפות קיימות וחומרים קדסטריים רשמיים הקימים בבסיס הנתונים הקדסטרי הלאומי. במקרה של אי-התאמות, תתבקש השלמת נתונים או תיקונים מצד המודד.
- ביקורת שדה הכוללת מדידה מדגמית של הפרטים שנמדדו בשטח והשוואתם למדידה שבוצעה על ידי המודד. במידה וקיימות אי התאמות, יוחזר התיק לטיפול המודד בליקויים.
- קבלת אישור “כשרה לרישום” שמאשר שהתוכנית עומדת בכל הדרישות הטכניות-מקצועיות וההיבטים השונים, וראויה לטובת המשך הליך רישום התכנית ברשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין.
- לאחר קבלת האישור, ניתן להגיש את התצ”ר לרישום בטאבו, שם היא נרשמת באופן רשמי ומקבלת תוקף משפטי מחייב. שלב זה מסיים את תהליך רישום הפרצלציה עם הגבולות החדשים של החלקות שנוצרו ומספריהן החדשים במרשם המקרקעין.
רישום התצ”ר ברשות לרישום והסדר מקרקעין (הטאבו)
- הגשת הבקשה לרישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), תוך צירוף אישור “כשרה לרישום” וכל המסמכים המשפטיים הנדרשים, בהתאם לדרישות הרשות. תהליך זה כולל תשלום אגרות והגשת טפסים רלוונטיים, על ידי מודד או עו”ד.
- בדיקת הנתונים והתאמתם לתכנית התכנונית שמכוחה מתבצע הרישום, ותוך השוואה למידע במערכת המרשם בנסחי הטאבו בחינת הערות האזהרה והמגבלות המשפטיות השונות החלות במקרקעין לטובת וידוא כי התכנית יכולה להרשם מבחינה משפטית/קניינית. במקרים של אי-התאמות, עשויה להידרש השלמת מסמכים או הבהרות נוספות.
- השלמת תהליך הרישום והפקת נסח טאבו מעודכן כולל מספרי חלקות חדשים אשר מעודכנים גם על גבי התצ”ר, מהווה אישור רשמי לשינוי שחל במקרקעין וסיום הליך הפרצלציה. נסח זה והמידע בו מהווה ראייה חותכת וחד משמעית לתוכנו, וגבולות החלקות החדשות, שטחיהם ומידותיהם כמפורט בתצ”ר משלימים גרפית את התמונה המלאה ומהווים חלק חשוב ובלתי נפרד ממנה.
- התצ”ר הופך למסמך רשמי, והתהליך מסתיים ברישום זכויות מדויק, המעניק תוקף משפטי ומאפשר לבעלים לבצע פעולות נוספות בנכס, כגון מכירה, העברת זכויות, או רישום משכנתא. השינוי בחלקות ובגושים ישתקף גם ברישום בנסחי הטאבו ובנוסף ישתקף גרפית במפות השונות בהם מוצגות לציבור גבולות מקרקעין ע”י גופים ציבוריים כגון אתר המפות הממשלתי ואתרי ה GIS ברשויות המקומיות.
ביצוע תוכנית לצורכי רישום
נדרשים לבצע מדידה לתצ”ר? רוצים להבין יותר לעומק מה זה תצר או לדעת מהי עלות תצ ר? צרו קשר עם משרד המדידות MAPTECH ותזכו במענה לכל הצרכים והשאלות שלכם.
לעריכת תצ”ר ולקבלת הצעת מחיר ועוד פרטים בנושא, פנו אל משרד MAPTECH בטלפון 055-318-1774
